Chciałem rozpocząć dyskusję na forum odnośnie tego co jest lepszą formą inwestowania oszczędności: giełda czy nieruchomości. O ile można znaleźć mnóstwo artykułów, w których wychwalane byłoby jedno bądź drugie, tak spotkałem się może z jedną notką próbującą podjąć temat porównania tych dwóch form inwestowania.
Szczególnie zależy mi na głosie ludzi, którzy mieli okazję w praktyce sprawdzić oba rynki. Ja dotychczas z racji niedostatecznie dużego kapitału skupiałem się na giełdzie, jednak od jakiegoś czasu dokształcam się w zakresie inwestowania w nieruchomości.

I tu przejdę już do sedna. Z moich wniosków:
1. Bariera wejścia - do zbudowania efektywnego portfela akcji wystarczy kilka tysięcy złotych, przy nieruchomościach potrzeba przynajmniej 10 razy tyle (w zależności od miasta, w którym działamy)
2. Ograniczenie rynku - w przypadku akcji możemy inwestować bez większego wysiłku niemal na całym świecie. Na rynku nieruchomości najlepiej ograniczać się do miejscowości, w której mieszkamy/przebywamy (wymaga naszej fizycznej obecności - wyjątek to przekazanie firmie zarządzającej do obsługi).
3. Płynność - rynek akcji jest w miarę płynny i nie stanowi większego problemu wyjście z inwestycji w dowolnym momencie
4. Zmienność - akcje cechują się większą zmiennością, z reguły ryzyko jest większe przy tego typu inwestycji.
5. Czasochłonność - ciężko mi jednoznacznie wskazać, bo zarówno akcje wymagają śledzenia i analizy jak i rynek nieruchomości. Ale zasadniczo zawarcie transakcji na rynku akcji jest prostsze i tańsze niż w przypadku zakupu nieruchomości.

Podsumowując - poza mniejszym ryzykiem nie widzę innych przewag inwestowania w nieruchomości w stosunku do inwestowania w akcje spółek - szczególnie dywidendowych.
Jakie jest wasze zdanie? Z którymi z tych punktów się nie zgadzacie i dlaczego? Czy jeszcze jakieś istotne czynniki różnicują te dwie formy inwestowania?

Edytowany 1 raz-y, ostatni raz: 2017-09-04 09:31:25

Jako, że sam również ze względu na obecny portfel - preferowanym przeze mnie rynkiem są akcje, a jedynie docelowo zmierzam w inwestowanie w nieruchomości pozwolę sobie odpowiedzieć na niektóre z twoich rozważań. Dla jasności - na co dzień jestem praktykującym prawnikiem, który obraca się właśnie na rynku nieruchomości (sprzedaż/wynajmy/dzierżawy itd.), a więc znam go może nie z własnej, ale klientów kieszeni.

Wiele z twoich uwag jest bardzo celnych. Jednakże wydaje się, że pomijasz istotną rzecz - samego inwestora (jego charakter). Rynek nieruchomości jest rynkiem "długodystansowców" i ludzi, którzy chcą mieć stabilne źródło dochodu np. z wynajmu. Ryzyko straty, przy odpowiednim zagospodarowaniu jest niebagatelnie mniejsze. Dla przykładu, wydzierżawiając/wynajmując lokal, można zabezpieczyć się przed inflacją i innymi wskaźnikami, poprzez coroczną waloryzację czynszu.

Nie mogę się zgodzić z ograniczeniem rynku. To zależne jest od samego inwestora i jego mobilności. Znam ludzi, którzy wynajmowane lokale mają 400 km od swojego miejsca zamieszkania. Ograniczanie się do swojej miejscowości nie jest też prawidłowe - jeśli mieszkasz w małym mieście, to szanse na upłynnienie nieruchomości, albo czerpanie z niej stałych korzyści są mniejsze, z drugiej ceny nieruchomości w dużych miastach wojewódzkich są niebagatelnie wyższe. Znajomość rynku lokalnego pomaga jednak w dokonaniu wyboru.

Dodam jedynie, że obecnie nieruchomości są najdroższe od 6 lat.

Oczywiście najlepiej jest mieć i jedno i drugie, ale.....no właśnie - inwestycja w nieruchomości to wbrew pozorom nie jest łatwa sprawa.
Po pierwsze wymaga o wiele większych nakładów czas/pieniądze a po drugie ciężko (mieszkam w Wwa i moja wypowiedź i postrzeganie takiej inwestycji jest właśnie przez pryzmat realiów warszawskich) znaleźć odpowiedni lokal, który spełniałby założenia "inwestycji".
Wiele osób już na tym zarabia/próbuje zarabiać. Dodatkowo mnóstwo osób z zagranicy (ukraina) którzy również kupują mieszkania więc tańsze oferty już są dawno wymiecione.

Kolejna rzecz - jak rozpatrujemy inwestycje? Krótko czy długoterminowo?
I najważniejsza rzecz czy będziesz się kredytował.
Kupując mieszkanie na kredyt ciężko będzie coś zarobić - ze względu na niski Wibor banki podnisły swoją marżę - choć sam kredyt na ten czas wydaje się tani to pamiętaj że WIBOR może np. za 5lat wrócić do poziomu z 2008/9r a co za tym idzie twoja rata rośnie o kila stówek.

Najbardziej czasochłonny jest sam proces znalezienia odpowiedniego mieszkania, jego zakup i ewentualne "przystosowanie" do wynajmu (remont duzy/lub mały).

W warszawie z wynajęciem nie ma większych problemów - śmiało mogę zaryzykować stwierdzenie że wynajmuje się wszystko Oczywiście są różne zależności które decydują w mniejszym/większym stopniu o tym jak szybko i za ile wynajmiesz ( cena/lokalizacja/metraż/standard).

Sama obsługa wynajmowanego lokalu sprowadza się do odbioru kasy co miesiąc (ja to wykorzystuje aby zawsze się pojawić w mieszkaniu i pogadać z wynajmującymi) lub przelewu jak nie chce Ci się jechać.
Ale musisz pamiętać ze takie mieszkanie też wymaga "obsługi" - większej lub mniejszej w zależności kto wynajmuje. Czasami będziesz jechał przykręcić kontakt bo ktoś ma dwie lewe ręce lub inne pierdoły.
Dodatkowo sprzęty w mieszkaniu się psują - płyta/pralka/lodówka/piekarnik - nie zawsze chcesz to wymienić na nowe - czasem opłaca się naprawić - ale trzeba pojechać /wykręcić/zawieść/przywieźć/zamontować - ktoś to musi zrobić a zlecenie tego nie zawsze się opłaca.
Ogólnie temat rzeka.

Podsumowując:
Moim zdaniem inwestycja w nieruchomość jest dobra pod warunkiem:
- zakupu za gotówkę (lub bardzo mały kredyt)
- mieszkanie nowe lub generalny remont (wyższy czynsz/mniej problemów/więcej potencjalnych wynajmujących)
- lokalizacja ma znaczenie ale nie jest głównym "problemem" przy wynajmie - kwestia kalkulacji ceny mieszkania do ceny wynajmu i innych kosztów (Warszawa)
- długoterminowa inwestycja

I taka refleksja:
10 lat temu można było kupić mieszkanie na kredyt (wystarczyło 10-15tyś własnych środków) pod wynajem długoterminowy z założeniem że nie zarabiasz na wynajmie w stosunku miesiac/rok a utrzymujesz nieruchomość która wychodzi na zero i którą po spłacie kredytu (30lat) będziesz miał "za darmo" (nic nie jest za darmo - taka przenośnia)
Obciążenia (zdolność kredytowa na dalsze ruchy) nie jest problemem gdyż banki uwzględniają dochód z wynajmu do Twojej zdolności więc wychodzi na 0 pod warunkiem że uwzgledniłeś to w PIT przynajmniej przez rok (najlepiej ryczałt)